Si vas a firmar un contrato de alquiler con la finalidad de que el inmueble se use como vivienda, debes saber cuáles son tus obligaciones y derechos, ya seas el arrendador (propietario) o el arrendatario (inquilino).
Estas obligaciones y derechos están reflejadas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) así como en algunos preceptos del Código Civil (CC). Aquí destacamos las más relevantes, para que no te pierdas.
- El tiempo que dura el contrato
- Las condiciones de la vivienda
- El pago de la renta
- Atención a las cláusulas nulas
El tiempo que dura el contrato
El tiempo por el cual el propietario proporcionará el uso de la vivienda al inquilino debe ser determinado por acuerdo entre las partes, por lo tanto, excluyendo plazos indefinidos.
El arrendador y arrendatario pueden pactar cualquier plazo, pero si no lo hacen, se entenderá que el contrato tiene una duración de un año.
No obstante, e independientemente de la duración acordada, el inquilino tendrá derecho a prorrogar el contrato por un mínimo de tres años de duración.
Así, aunque se haya acordado un plazo de uno o dos años, si el inquilino decide quedarse en la vivienda, podrá hacerlo incluso sin el acuerdo del propietario hasta un máximo de tres.
A pesar de ello, en el supuesto que el contrato entre en esta prórroga obligatoria para el propietario, este tiene la opción, a partir del primer año de duración, de poner fin al contrato si necesita la vivienda para sí mismo o para un familiar de hasta primer grado (hijos, padre o madre).
Esta necesidad puede presentarse cuando el propietario se queda sin vivienda para sí mismo, o bien cuando uno de sus hijos se quiere independizar y no disponen de otra vivienda o incluso en el supuesto de que el propietario, que está viviendo en el extranjero, quiera volver a España al jubilarse y necesite el inmueble alquilado.
Las condiciones de la vivienda
También es una obligación del propietario, junto con la entrega de la vivienda, el mantenerla en las condiciones pactadasdurante todo el plazo convenido.
Esta obligación implica que el propietario debe llevar a cabo las obras de reparación necesarias para que esta cumpla con las condiciones de habitabilidad acordadas al inicio del contrato.
Por ejemplo, si la vivienda se entregó con un determinado sistema de calefacción o refrigeración, las reparaciones de estos servicios deben correr a cargo del propietario. No es válido un acuerdo por el cual el inquilino asuma las obras de reparación.
La obligación de reparar la vivienda tiene dos excepciones:
- Cuando los daños en la vivienda son causados voluntaria o negligentemente por el inquilino.
- Por la ejecución de pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario, que son una obligación del inquilino.
La diferencia entre obras de reparación a cargo del propietario y las pequeñas reparaciones a cargo del inquilino no se especifica en LAU, por lo que han sido los tribunales los que han ido determinando qué tipo de obras se incluyen en cada concepto.
Por ejemplo, el propietario debe costear las reparaciones de goteras y humedades, así como las del sistema eléctrico, mientras que el inquilino debe efectuar pequeñas reparaciones, como arreglar unas grietas superficiales o cambiar alguna pieza de la lavadora necesaria para que esta funcione.
El pago de la renta
Por su parte, la obligación principal del inquilino es satisfacer la renta en la cantidad y tiempo acordados, que normalmente será mensualmente y en metálico.
La actualización o aumento de la renta se podrá llevar a cabo, previa notificación por la parte interesada, siempre que se haya previsto en el contrato que se procederá a dicha actualización.
Aunque esta sea la forma más común de pagar por el uso de la vivienda, el art. 17.5 LAU también admite desde 2013 que las partes acuerden que la renta quede reemplazada por unas determinadas obras de reparación o reforma, sin que esto suponga que el inquilino deje de tener los derechos de la LAU.
Por ejemplo, si la vivienda tiene defectos en la cocina o en el baño en el momento de alquilarla, el inquilino puede asumir la obligación de ponerlos en las condiciones adecuadas a cambio de una reducción de la renta, ya sea total o parcial.
Dependiendo de la entidad de las obras, por lo tanto, el inquilino no tendrá que pagar ninguna renta en dinero, pero sí llevar a cabo obras de rehabilitación.
Al iniciar el contrato, el inquilino también tiene la obligación de prestar fianza, equivalente, como mínimo, a una mensualidad de renta, aunque las partes pueden pactar una fianza de mayor cantidad o incluso otras garantías, como avales o la obligación de contratar un seguro que cubra el riesgo de impago de la renta o daños en la vivienda.
De hecho, el inquilino tiene la obligación de no provocar daños en la vivienda, cuando estos vayan más allá de un desgaste ordinario, así como de no hacer actividades insalubres, molestas, ilícitas o peligrosas en la vivienda, hecho que permitiría al propietario solicitar la resolución contractual.
El inquilino también debe tener en consideración que, a parte de lo anterior, el propietario puede pedir la resolución del contrato si deja de vivir en la vivienda (excepto cuando todavía reside su cónyuge o sus descendientes), así como si el inquilino subarrienda o cede la vivienda a un tercero sin el previo consentimiento del propietario.
Por último, a partir de 2013 se ha facilitado que el propietario pueda poner fin al contrato cuando vende la vivienda o cuando tiene lugar, por ejemplo, una ejecución hipotecaria sobre el inmueble.
Si el contrato de arrendamiento no fue inscrito en el Registro de la Propiedad, el nuevo propietario de la vivienda alquilada, siempre que sea de buena fe, podrá poner fin al contrato.
El Tribunal Supremo ha entendido que es difícil considerar que un comprador actúa de buena fe, si no sabe que había un inquilino en la vivienda, ya que significa que no comprobó físicamente que esta estaba alquilada. En este caso, la buena fe solamente se puede entender en la compra de múltiples viviendas por parte de fondos inmobiliarios, por la dificultad que significa comprobar el estado de cada una de las viviendas.
Lo mismo sucede con el desahucio de la vivienda, si el contrato de arrendamiento no está inscrito. El inquilino no tendrá derecho a ninguna indemnización por el hecho de que el nuevo propietario ponga fin al contrato.
Atención a las cláusulas nulas
Las cláusulas que con más frecuencia aparecen en los contratos y que son nulas por contravenir la LAU son las siguientes:
- Cuando se denomina el contrato como “de temporada” cuando realmente no tiene dicha finalidad, sino que es permanente, con la intención de excluir la LAU.
- Cuando se elimina el derecho a prórroga de hasta tres años.
- Cuando en el contrato se hace renunciar al inquilino de su derecho a desistir del contrato de forma unilateral, o exigirle que haya transcurrido un plazo contractual superior de seis meses exigido por la LAU.
- Cuando en el contrato se obliga al inquilino a asumir los gastos de las obras de reparación de la vivienda, que son obligación del propietario.
- Cuando se exige al inquilino que permita el acceso a la vivienda al propietario bajo cualquier circunstancia. La vivienda alquilada está protegida por el derecho de inviolabilidad del domicilio del inquilino, por lo que el propietario requerirá de su consentimiento para entrar en ella o bien de una autorización judicial.
Texto escrito por Rosa María García, investigadora de la Cátedra UNESCO de Vivienda de la Universitat Rovira i Virgili